Nhà Đầu Tư Trượt Sóng Trước Bảng Giá Đất Mới?
Từ đầu tháng 8/2024, giới đầu tư bất động sản bắt đầu thể hiện tâm lý “đu sóng” theo bảng giá đất mới của TP.HCM. Khi dự thảo bảng giá đất đề xuất mức tăng lên tới vài chục lần tại một số khu vực và tuyến đường, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng rằng đây sẽ là cơ hội tạo ra đột phá về giá trên thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, không phải tất cả đều diễn ra như kỳ vọng. Bảng giá đất được điều chỉnh giảm so với dự thảo trước, khiến nhiều nhà đầu tư bối rối và phải đánh giá lại chiến lược đầu tư của mình.
Bảng Giá Đất Mới: Thực Tế Hay Kỳ Vọng Quá Mức?
Theo ông Trần Khánh Quang, một chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, bảng giá đất mới đã giảm khoảng 20-30% so với dự thảo được công bố trước đây. Tuy nhiên, nếu so sánh với bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 02/2020, dự thảo mới vẫn tăng trung bình từ 5-7 lần. Điều này phần nào làm thay đổi kỳ vọng của nhà đầu tư, khi những con số tăng giá ban đầu không còn giữ nguyên.
Cụ thể, theo dự thảo Quyết định sửa đổi, bổ sung Quyết định 02/2020 của UBND TP.HCM, giá đất điều chỉnh dự kiến sẽ tăng từ 4 đến 38 lần so với giá đất hiện hành. Dù vậy, một số vị trí lại giảm đáng kể so với dự thảo ban đầu được công bố vào tháng 7/2024.
Ví dụ, tại Quận 1, các tuyến đường có giá cao nhất như Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ được điều chỉnh xuống còn 687 triệu đồng/m², giảm từ mức 810 triệu đồng/m² trong dự thảo trước. Mức giá này vẫn tăng 4,2 lần so với bảng giá đất hiện hành, nhưng lại thấp hơn 16% so với đề xuất cũ.
Tuyến đường Tôn Đức Thắng (đoạn từ Công trường Mê Linh đến cầu Nguyễn Tất Thành) cũng có mức giá đất mới là 447 triệu đồng/m², tăng từ 3 đến 4,5 lần so với Quyết định 02/2020 nhưng giảm từ 100 đến 200 triệu đồng/m² so với dự thảo cũ.
Trong khi đó, những tuyến đường như Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Hai Bà Trưng, Nguyễn Thị Minh Khai và Công Trường Quốc Tế dự kiến sẽ có mức giá từ 305 đến 340 triệu đồng/m², tăng khoảng 5 lần so với hiện tại nhưng giảm 20-30% so với đề xuất ban đầu.
Xem thêm: Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Vùng Ven Đô: Bước Nhảy Vọt Về Giá
Tại các khu vực vùng ven TP.HCM, như TP. Thủ Đức và huyện Hóc Môn, sự thay đổi về giá đất có sự khác biệt lớn. Đặc biệt, TP. Thủ Đức chứng kiến sự tăng giá mạnh khi từ mức giá hiện hành chỉ từ 5-8 triệu đồng/m², nay dự kiến điều chỉnh lên đến 120 triệu đồng/m² – tăng gấp 9 lần. Tuy nhiên, con số này vẫn thấp hơn so với đề xuất đầu tiên là 149 triệu đồng/m² (tăng 11 lần).
Huyện Hóc Môn cũng có sự điều chỉnh mạnh mẽ. Ở dự thảo đầu tiên, mức giá đất tại đây được đề xuất tăng đến 51%, nhưng hiện tại con số này chỉ còn tăng khoảng 30 lần so với bảng giá đất trong Quyết định 02/2020.
Nhà Đầu Tư Và Cơn Sóng “Gom Đất”
Khi dự thảo bảng giá đất lần đầu tiên được công bố vào tháng 7/2024, nhiều nhà đầu tư đã nhanh chóng “gom đất” với kỳ vọng giá đất sẽ tăng mạnh khi bảng giá đất mới chính thức có hiệu lực. Tuy nhiên, với những điều chỉnh hiện tại, nhiều người bắt đầu nhận ra rằng kỳ vọng về biên lợi nhuận lớn không hoàn toàn chính xác.
Theo ông Trần Khánh Quang, với những khu vực đã ổn định như trung tâm TP.HCM, bảng giá đất mới sẽ không tác động quá lớn. Tuy nhiên, ở các khu vực vùng ven, đặc biệt là các huyện ngoại thành, sự tăng giá đất có thể ảnh hưởng đáng kể đến các giao dịch bất động sản. Những nhà đầu tư đối mặt với hai lựa chọn: hoặc mua gom đất thổ cư để hưởng lợi từ giá tốt, hoặc mua đất nông nghiệp và chuyển đổi lên đất thổ cư nếu thấy có khả năng sinh lợi. Tuy nhiên, việc giá đất tăng cao đồng nghĩa với chi phí sử dụng đất tăng, và lợi nhuận có thể không như kỳ vọng.
Tác Động Của Bảng Giá Đất Đối Với Thị Trường Bất Động Sản
Mặc dù đại diện của TP.HCM khẳng định rằng bảng giá đất mới không ảnh hưởng trực tiếp đến việc tăng giá bất động sản, nhưng tâm lý kỳ vọng về một “nấc thang” giá đất mới vẫn tồn tại. Nhiều nhóm đầu tư đã tranh thủ thời điểm trước khi bảng giá đất chính thức ban hành để “ôm đất”, với hy vọng thu về lợi nhuận khi giá đất tăng.
Tuy nhiên, không phải ai cũng đạt được điều mình mong muốn. Một số chuyên gia cho rằng, bảng giá đất mới có thể tác động ngược lại đến các nhà đầu tư, đặc biệt là những người sở hữu đất nông nghiệp đang lên thổ cư. Chi phí gia tăng theo bảng giá đất mới sẽ làm giảm lợi nhuận, thậm chí khiến các giao dịch trở nên kém hấp dẫn.
Bảng Giá Đất Và Những Tác Động Pháp Lý
Bảng giá đất điều chỉnh mới sẽ được sử dụng làm cơ sở tính toán trong nhiều trường hợp pháp lý như:
- Tính tiền sử dụng đất cho các trường hợp giao đất tái định cư, chuyển mục đích sử dụng đất, và đấu giá quyền sử dụng đất.
- Tính tiền thuê đất, thuế sử dụng đất và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
- Tính lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai, cũng như tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại.
Với việc bảng giá đất mới dự kiến được ban hành trong thời gian tới, các nhà đầu tư cần cẩn trọng đánh giá và điều chỉnh chiến lược của mình để tránh rủi ro không đáng có.
Kết Luận
Việc nhà đầu tư kỳ vọng quá nhiều vào cơn sốt giá bất động sản sau khi bảng giá đất mới được ban hành là điều khá mạo hiểm trong giai đoạn hiện nay. Dù có những điều chỉnh nhất định trong bảng giá đất, lợi nhuận vẫn không rõ ràng và phụ thuộc nhiều vào từng khu vực cụ thể. Nhà đầu tư cần tỉnh táo để đưa ra quyết định đầu tư phù hợp, tránh việc “trượt sóng” trong một thị trường đầy biến động như hiện tại.
Trên đây là 1 số chia sẻ của Proland về thông tin khiến nhà đầu tư trượt sóng trước bảng giá đất mới. Hi vọng bài viết đem lại cho bạn đọc những thông tin hữu ích. Mọi vấn đề cần hỗ trợ vui lòng liên hệ trực tiếp qua số hotline: 0378.662.333 để được hỗ trợ nhanh chóng nhất
